5 Lehren aus „Das 1×1 des Immobilien Millionärs“

Immobilien Millionär werden?

Nachdem ich im letzten Monat das Buch „Erfolg mit Wohnimmobilien“ gelesen habe, hatte ich Lust auf mehr Immobilienwissen und stürzte mich auf die Lektüre von Dr. Florian Roski „Das 1×1 des Immobilien Millionärs*“. Immobilien Millionär werden? Hört sich doch gut an! Der Titel kommt etwas plakativer daher, der Inhalt ist jedoch klar strukturiert und sehr praxisbezogen. In dem Buch geht es nicht darum, wie man Immobilien kauft, aufmöbelt und sie schnell wieder verkauft, sondern um sogenannte „Cashflow Deals“. Sprich, den Erwerb einer Immobilie um durch die Mieteinnahmen einen Cashflow zu generieren. Man könnte es auch passives Einkommen nennen.

1. Rendite, Sicherheit und Liquidität

Jede, die schon einmal bei einem Vermögen- oder Finanzberater saß, kennt es: Das „magische Dreieck der Vermögensanlage“, bestehend aus Rendite, Liquidität und Sicherheit. Diese Faktoren beeinflussen sich gegenseitig:

  • Geldanlagen mit hoher Sicherheit und hoher Liquidität bzw. schneller Verfügbarkeit sind wenig rentabel (bspw. ein Sparbuch: Damit kann nichts passieren, das Geld ist stets verfügbar, Zinsen gibt es nicht).
  • Geldanlagen mit hoher Rentabilität und hoher Sicherheit sind nicht liquide bzw. schnell verfügbar (bspw. eine Immobilie: Kann sehr rentabel sein, relativ hohe Sicherheit, aber das Kapital ist gebunden und nur schwierig verfügbar.)
  • Geldanlagen mit hoher Rentabilität und schneller Verfügbarkeit sind riskant bzw. weisen eine niedrige Sicherheit auf (bspw. eine Einzelaktie: Potenzial für eine hohe Rendite, Kapital kann mit nur wenigen Klicks zurück auf mein Girokonto fließen, keine Sicherheit über die Kursentwicklung).

Da man nicht alle drei Faktoren gleichermaßen haben kann, muss man sie untereinander ausloten. Dennoch lautet das Ziel natürlich: Ich möchte die maximale Rendite auf mein eingesetztes Kapital, ein minimales Risiko und dabei möglichst wenig Liquidität einsetzen.

Das gilt auch für Investments innerhalb des Immobiliensektors. Hier habe ich noch ein weiteres Ziel: Einen positiven Cashflow. Es soll also unterm Strich jeden Monat Geld aus den Mieteinnahmen bei mir hängen bleiben.

Wie in dem Artikel über die 5 Lehren aus „Erfolg mit Wohnimmobilien“ bereits erläutert, lässt sich die Eigenkapitalrendite steigern (hebeln) je weniger Eigenkapital man einsetzt. Man setzt weniger Eigenkapital ein, um eine höhere Rendite sowie eine höhere Liquidität zu erreichen. Aber: Diese Maßnahme führt gleichzeitig zu Verlust von Sicherheit da mein Verschuldungsgrad steigt. Klar, denn je weniger Geld ich selbst einbringe, desto mehr Geld muss ich mir von einer Bank leihen, desto höhere Schulden habe ich.

Plus: Die Steigerung der Eigenkapitalrendite führt zwar zu einer Entlastung der Erstinvestition, reduziert aber in der Folge den nachhaltigen Cashflow. Warum das? Je höher der Kredit ist, den ich aufnehmen muss, um die Immobilie zu erwerben, desto höher die monatlichen Belastungen für Tilgung und Zinsen des Kredites. Wenn ich 500 Euro an Netto-Kaltmiete pro Monat erwirtschafte und 0 Euro davon an die Bank weitergeben muss, habe ich einen Cashflow von 500 Euro für mich. Wenn ich aber 200 Euro monatlich für Tilgung und Zinsen abgeben muss, bleibt mir nur noch ein Cashflow von 300 Euro. Wenn ich monatlich sogar 600 Euro an die Bank zahlen muss, würde ich jeden Monat einen Verlust von 100 Euro machen. Dies würde bedeuten, dass ich Geld aus anderen Quellen nachschießen muss, um die Immobilie zu finanzieren. Aber ich will doch Immobilien Millionärin werden und nicht pleite gehen!

Daher: Du solltest die Rendite durch Reduzierung des Eigenkapitals nur steigern so lange der Cashflow positiv bleibt. Sonst wird’s aufgrund des negativen Cashflows schwierig mit dem Immobilien Millionär werden.

2. Cashflow-Berechnung

Der Cashflow muss also positiv sein, aber wie berechnet man den überhaupt? Dazu liefert der Autor eine selbsterklärende Grafik im Buch und zusätzlich eine Vorlage als Excel-Tabelle auf education-punk.de.

Immobilien Millionär werden: Cashflow Berechnung

Beispielhafte Cashflow Berechnung einer Immobilie

3. Risiken von Cashflow Immobilieninvestments

Immobilien Millionär werden klingt toll, aber auch hierbei gibt es – wie bei jedem Investment – Risiken, die es zu beachten gilt. Unangenehme Umstände, die eintreten könnten, wären beispielsweise

  1. ein Ausfall der Miete über einen längeren Zeitraum,
  2. Sonderumlagen für ungeplante Ausgaben am Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum sowie ein ungeplanter Anstieg der Kreditratenhöhe oder
  3. eine Situation, in der man die Raten nicht mehr zahlen kann.

Diese Risiken gilt es bewusst wahrzunehmen, kalkulierbar zu machen und darauf vorbereitet zu sein – emotional und vor allem finanziell. Hier empfiehlt sich ein Rücklagenkonto (am besten ein Tagesgeldkonto) einzurichten, auf das ein Teil der Mieteinnahmen eingezahlt wird, um im Fall der Fälle solche Ausgaben recht einfach auffangen zu können. Somit ist das finanzielle Risiko abgedeckt und stellt daher kein Risiko mehr dar. Denn ein fest einkalkuliertes Risiko ist per Definition kein Risiko mehr sondern ein planbarer Kostenbestandteil des Geschäftsmodells.

4. Wichtige Ausstattungsmerkmale einer geeigneten Immobilie

Um einen besonders guten oder zumindest positiven Cashflow erzeugen zu können, ist es notwendig die Einnahmen durch die Kaltmiete gegenüber den Kosten (für Zinsen, Tilgung, Instandhaltung etc.) zu optimieren. Je höher und konstanter die Mieteinnahmen und je geringer die Kosten (besonders die nicht vorherzusehenden) desto besser für den Vermieter.

Die Risikominimierung beginnt daher schon bei der Auswahl der geeigneten Immobilie. Zu den Mussmerkmalen gehören beispielsweise: Bad mit Fenster, Badewanne, WC/Bad/Dusche in der Wohnung, guter Grundriss (keine Durchgangszimmer, keine Schlauchzimmer etc.), Gaszentral/-Etagenheizung, Kellerabteil, Fahrstuhl ab 3. OG, keine Erdgeschoss, keine Hauptverkehrsstraße, gute Infrastruktur, Balkon, Deckenhöhe nicht unter 2,40 Meter, helle Räume, keine Erbpacht, 55-75 qm Wohnfläche.

5. Finger weg von Ferienimmobilien!

Ich muss zugeben, dass mir auch schon mal der Gedanke kam in eine Ferienwohnung zu investieren. Hört sich doch toll an! Ist es anscheinend aber nur bedingt. Um mit einer Ferienimmobilie eine gute Rendite zu erzielen, ist es erforderlich, eine gute Auslastung bei niedrigen Betriebs- und Reparaturkosten zu erzielen. Dafür braucht man Dienstleister vor Ort für folgende Bereiche:

  • Vermarktung: Oft wird die versprochene Auslastung nicht erreicht und/oder der Vermarkter vermietet das Objekt schwarz am Eigentümer vorbei. Wenn man nicht vor Ort ist, kann man das schlecht kontrollieren.
  • Hausmeister- und Reinigungsdienst: Die verdienen Geld, wenn etwas kaputt oder dreckig ist. Da ich nicht vor Ort bin, kann ich auch das nicht kontrollieren und so kann es durchaus passieren, dass ständig etwas „kaputt“ ist und repariert werden muss. Je mehr desto besser für den Dienstleister.
  • Versicherer: Man darf nicht von sich selbst ausgehen und voraussetzen, dass alle Menschen fremdes Eigentum mit Respekt behandeln (kenne ich von meinen Airbnb-Gästen). Vielen Menschen ist dies egal, sie leben nach dem Motto „Don’t be gentle, it’s a rental„. Und wenn der Fußboden ruiniert ist, wendet man sich als Eigentümer an den Versicherer, der unglaublich viel Lust hat den Schaden zu bezahlen. Fun, fun, fun.

 

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Fazit zum Buch „Das 1×1 des Immobilien Millionärs*“

Ich hätte mir gewünscht zuerst dieses Buch und erst danach „Erfolg mit Wohnimmobilien“ gelesen zu haben. „Das 1×1 des Immobilien Millionärs“ ist locker geschrieben und sehr leicht verständlich. Besonders angenehm fand ich, dass der Autor seine Ratschläge stets auf seine eigenen Erfahrungen bezogen hat. Dadurch wirkt das Buch sehr persönlich und glaubwürdig. An manchen Stellen ist es nicht so detailliert wie „Erfolg mit Wohnimmobilien„, was überhaupt nicht schlimm sondern sogar gut ist. Denn so konzentriert man sich als Anfänger*in auf die essentiellen Dinge, um überhaupt erstmal einen Überblick über die Thematik zu bekommen. „Erfolg mit Wohnimmobilien*“ setzt dann noch mal einen oben drauf.

Mit 19,90 Euro für 100 Seiten ist das Buch nicht ganz günstig, gelohnt hat sich die Investition dennoch – besonders, wenn ich dadurch Immobilien Millionärin werden würde 😉

Hier geht’s zum Buch

Foto oben: https://unsplash.com/search/villa?photo=fV2dM2WvKvE

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3 Kommentare

  1. Laurens

    Super guter Artikel von dir, lese das Buch gerade und befasse mich schon einige Zeit mit dem Thema Investieren.
    Aber eines verstehe ich ganz und gar nicht in dem Buch.
    Er besorgt sich einen Kredit ueber 75.000€/ monatlich 350€ Abzahlung ueber 10 Jahre/ aber wie geht es nach den 10 Jahren weiter?
    Die Bank schließt ja nur Kredite ab über eine Laufzeit bei der alles abbezahlt wird.
    Es ist ja noch nicht alles abbezahlt nach den 10 Jahren

    Würde mich freuen, wenn du mir vielleicht auf die Sprünge helfen könntest

    Mit freundlichen Grüßen

    • Grüß dich!

      Sowas läuft dann meistens über eine sogenannte Folgefinanzierung, d.h. es wird einfach neu finanziert. Ein potentielles Risiko dabei ist natürlich der Zins, der kann in 10 Jahren ja komplett anders sein.
      Das ist dann mit dem sogenannten Zinsrisiko gemeint.

      Hoffe ich konnte dir weiterhelfen

  2. Sebastian Kleber

    Cooler Artikel, viele Dank. Befasse mich erst seit 2 Wochen mit dem Thema Immobilien und werde mir das Buch nun bestellen.

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