5 Lehren aus dem Buch „Erfolg mit Wohnimmobilien“

Erfolg mit Wohnimmobilien – Wie geht das?

Nachdem sich Alex Fischers Buch „Reicher als die XXXs“ eher als ein Buch über Persönlichkeitsentwicklung als über Immobilieninvestments entpuppte (was es nicht weniger gut macht), suchte ich nach einem „richtigen“ Immobilienbuch. Gesagt, getan: Ich habe mir mein erstes richtiges, und wie sich herausstellen sollte „hardcore“, Immobilienbuch bestellt: Erfolg mit Wohnimmobilien: So werden Sie in 6 Monaten privater Immobilieninvestor*

Kurz vor ab: Das Buch hat es in sich und geht umfangreich auf jeden Schritt eines Immobilieninvestments ein. Von der richtigen Strategie, über das Verstehen des Grundbuchauszugs, die Auswahl der richtigen Hausverwaltung, das Einschleimen bei der Bank, das Zusammenbauen eigener Excel-Tabellen zur Cashflow-Prognose, die Begehung der Wunschimmobilie, Netzwerkaufbau zu Maklern bis hin zur Verkaufsstrategie der eigenen Immobilie. Viele Inhalte sind wirklich sehr spezifisch und ich glaube, es bringt nichts, wenn ich dir hier erkläre, wie man einen Grundbuchauszug liest. Daher beziehen sich meine 5 Lehren aus diesem Buch mehr auf gesamtwirtschaftliche Zusammenhänge und Gegebenheiten von Immobilieninvestitionen. Wenn du private Immobilieninvestorin werden und Erfolg mit Wohnimmobilien haben möchtest, solltest du das Buch einfach selber lesen.

1. Passives Einkommen durch Mieteinnahmen

Los geht’s mit einem persönlichen Appetithappen des Autors: Ein Mehrfamilienhaus im Rhein-Main-Gebiet, in das er investiert hat. Die Gesamtinvestitionskosten beliefen sich inklusive Kaufpreis, Kaufnebenkosten (Steuer, Notar etc.) und Renovierungsaufwand auf 570.000 Euro. Er investierte 70.000 Euro Eigenkapital, also sein eigenes gespartes Geld, und nahm über die restlichen 500.000 Euro ein Darlehen bei einer Bank auf.

Der Cashflow der Immobilie ergab sich wie folgt:

4.300 € Mieteingang je Monat – 1.075 € Bewirtschaftungskosten (Hausverwaltung etc.) – 1.960 € Kapitaldienst (Zinsen und Tilgung) = 1.265€ je Monat freier (passiver) Cashflow vor Steuern. Das ist das Geld, was übrig bleibt. Jeden Monat.

Es werden also mit einem finanziellen Einsatz von 70.000 Euro monatlich 1.265 Euro an passivem Einkommen (vor Steuern) generiert während die Mieter den Kredit abzahlen. Und ohne etwas dafür zu tun, denn um die lästigen Dinge kümmert sich die Hausverwaltung. Nicht übel, oder?

2. Der Leverage- oder Hebeleffekt

Anders als bei Investitionen in Aktien, ist es möglich und üblich eine Finanzierung bspw. mit einer Bank abzuschließen. Warum das ein enormer Hebel ist, sehen wir jetzt.

Nehmen wir dafür ein zweites Beispiel: Eine Immobilie kostet mit allem Drum und Dran 500.000 Euro und erwirtschaftet ein passives Einkommen von 23.000 Euro pro Jahr. Angenommen, du kaufst diese Immobilie komplett selbst also ohne Fremdkapital von einer Bank aufzunehmen. Dann beliefe sich deine Rendite auf 23.000 € / 500.000 € = 4,6 % Rendite auf dein von dir eingesetztes Eigenkapital. Wenn du stattdessen einen Kredit über 300.000 Euro aufnimmst und somit nur noch 200.000 Euro von deinem eigenen Geld fest in diese Immobilie anlegst, erhältst du eine Eigenkapitalrendite von 23.000 / 200.000 € = 11,5%. Du hast also deine Eigenkapitalrendite gehebelt – von 4,6% auf 11,5%.

Im ersten Fall hast du 500.000 Euro fest eingesetzt und erhältst jährlich 23.000 Euro an passivem Einkommen. Im zweiten Fall hast du nur 200.000 Euro eingesetzt und erhältst ebenfalls 23.000 Euro an passivem Einkommen. „Was bringt mir das jetzt? Ich hab ja schließlich in beiden Fällen 23.000 Euro an Einkommen.“ Das stimmt, aber du hast im zweiten Fall noch 300.000 Euro von deinen 500.000 Euro zur Verfügung, die du in weitere Immobilien investieren kannst um letztendlich mehr Mieteinnahmen zu generieren. Wenn du einen ähnlichen Deal erneut mit einer zweiten Immobilie eingehst und dort wieder 23.000 Euro an jährlichem Einkommen durch Mieten abgreifst, generierst du mit einer Investition von 400.000 Euro Eigenkapital auf einmal 46.000 Euro anstatt mit 500.000 Euro 23.000 Euro (1. Fall) . Makes sense?

3. We love inflation

„Na nu? Wir mögen Inflation doch nicht! Oder doch? Oder nicht?!“ Ähm, ja. Kommt drauf an. Wenn du Geld hast, ist Inflation dein Feind. Wenn du Schulden und Sachwerte hast, ist die Inflation deine beste Freundin. Warum? Die Inflation sorgt dafür, dass unser Geld an Wert verliert. Was passiert also mit deinem Kredit, der ja auf dem Wert des Geldes basiert? Richtig, er wird von ganz alleine weniger. Natürlich nicht die Zahlen, aber von der Kaufkraft des Geldes her. Wenn der Wert unseres Geldes schrumpft, schrumpft automatisch auch der Wert unserer Schulden. 

Und noch ein Grund warum Immobilieninvestoren Inflation lieben: Sobald das Geld an Wert verliert, gewinnen Sachwerte an Wert. Was passiert, wenn das Geld nichts mehr Wert ist und ein Brot eine Million Euro kostet? Die Menschen flüchten sich in Sachwerte: Immobilien, Schmuck, Gemälde etc. Denn dies sind Dinge, die eine Geldentwertung überdauern. Ein Haus ist auch in 10 Jahren noch das gleiche Haus und verschwindet nicht einfach wie der Wert des Geldes. Daher steigt der Wert von Sachwerten während der Geldwert durch die kontinuierliche Inflation abnimmt. (Um solche Zusammenhänge besser zu verstehen, empfehle ich dir das Buch Die Kunst, über Geld nachzudenken*!)

4. Die Immostrategie 10/3-Stragie

Neben verschiedenen Immobilienstrategien scheint die 10/3-Strategie recht vielversprechend. Die 10 steht für zehn Jahre, die 3 für drei Jahre. Hinter beiden verbergen sich Steuervorteile.

  1. Wenn du eine privat gehaltene Immobilie mindestens zehn Jahre hältst und sie erst nach Ablauf der zehn Jahre wieder verkaufst, ist der Verkaufserlös komplett steuerfrei.
  2. Wenn du die Immobilie nach mehr als drei Jahren (also nicht in den ersten drei Jahren nach Kauf) intensiv renovierst, kannst du die Aufwendungen dafür voll als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend machen und einen netten Betrag vom Finanzamt dafür kassieren, dass du deine Immobilie aufgewertet hast (was sie wertvoller macht und du ggf. höhere Mieten verlangen kannst).

Wenn du diese Strategie verfolgen möchtest, suchst du dir also einen Rohdiamant, den du anfangs ein wenig reparierst und nach drei Jahren so richtig schick machst – mit finanzieller Unterstützung des Finanzamtes.

5. Den richtigen Standort finden

„Gute Investitionsstandorte zeichnen sich durch eine wachsende Bevölkerung aus. Auch die wirtschaftliche Dynamik sowie die Kaufkraft und der Wohlstand der Bevölkerung sollten gut sein. Weiterhin spielt das Miet- und Kaufpreisniveau eine wichtige Rolle. Nicht zu letzt sollten die Nähe zu einem Ballungsraum, die Infrastruktur und die Verkehrsanbindungen stimmen.“ Da das Finden einer geeigneten Immobilie eine Story für sich ist, würde dies absolut den Rahmen hier sprengen. Dennoch habe ich die Internetseiten, die im Buch verstreut genannt werden, für dich zusammengetragen damit schon mal ein wenig rumstöbern kannst.

  • immobilien-kompass.capital.de – Hier finden Mieter und Vermieter ebenso wie Selbstnutzer und Investoren aktuelle Informationen für jeden Ort in Deutschland.
  •  geoportal.de – Um bspw. Bevölkerungsstrukturen einzusehen.
  • wohnmarktanalyse.com – Für die Lagequalität einer Immobilie.
  • wohnpreis.de – Preisvergleichsportal für Immobilien.
  • Prognos Zukunftsatlas – Der Prognos Zukunftsatlas bewertet die Zukunftschancen und -risiken aller 402 Kreise und kreisfreien Städte Deutschlands.

Fazit zum Buch „Erfolg mit Wohnimmobilien“

Wie oben schon angedeutet, befasst sich das Buch mit allen möglichen Details zum Thema Immobilieninvestments und geht dabei teils sehr in die Tiefe. Das muss man nicht alles draufhaben, aber es ist gut zu wissen, auf welche Aspekte man in dem Prozess achten muss, was generell auf einen zukommt, welche Fragen man wem stellen sollte, und wo es steht, wenn man es wissen muss. Das Buch fungiert also nicht nur als praxisnaher Ratgeber sondern auch als Nachschlagewerk, wenn es denn dann mal soweit sein sollte. Mir hat es sehr geholfen einfach einen Überblick darüber zu bekommen, auf was man alles achten sollte, wo der Prozess anfängt und wo er endet, und welche Entscheidungen es wann zu treffen gilt.

Mit 39,90 Euro ist das Buch nicht gerade günstig. Aber da es aufgrund seiner feinen Details immer wieder zum Nachschlagen genutzt werden kann, finde ich den Preis okay.

Hier geht’s zum Buch*

 

*As usual: Affiliate Links.

Foto: https://www.pexels.com/photo/pile-of-houses-27553/

2 Kommentare

  1. Dein Vergleich im Punkt 2 hinkt. Da man nicht in beiden Fällen einen Cashflow von 23.000 zur Verfügung hat. Im Fall des reduzierten Eigenkapital wirken nämlich noch Tilgung + Zinsen negativ auf deinen Gewinn. Wenn man noch einenKredit (3% Zinsen + 2% Tilgung = 5% = 15.000 p.a.) rein rechnet, sieht es schon anders (23.000-15.000)/200.000 = 4% Rendite. Sprich die Rendite wäre sogar geringer als bei bei 100% Eigenkapital.

    Nichtsdestotrotz ist die Hebelwirkung theoretisch richtig, praktisch kommt es aber auf die konkreten Kreditkonditionen an. Manche Bücher machen die Bespielrechnung zu simpel.

    PS: Natürlich kannst du im Fall mit Kredit die Zinszahlung steuerlich anrechnen lassen. Wenn du also genug verdienst, kann es trotzdem noch ein „Happy End“ geben 😉

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